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FERNANDO JÚNIOR

Impossibilidade de Isenção da Multa Contratual em virtude da Rescisão Antecipada da Locação

Moyses Waisberg, da W2 Imóveis, encaminhou-me um e-mail, questionando minha opinião sobre a legalidade de uma solicitação feita por uma inquilina. A mensagem narra que a inquilina é uma empresa (pessoa jurídica) e o contrato de locação estipulou que o imóvel destina-se para moradia de um diretor (pessoa física) e sua família. E, agora, a empresa pretende rescindir antecipadamente a locação, tendo solicitado a isenção da multa contratual, alegando que o diretor foi transferido para prestar serviços em outra cidade.
MINHA OPINIÃO:
Entendo que, no caso narrado, a multa em virtude da rescisão antecipada da locação pode ser cobrada normalmente da inquilina.
A isenção da multa contratual, prevista no parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato, deve ser aplicada somente nas locações residenciais. E quando o imóvel for alugado para uma pessoa jurídica, visando a moradia de uma pessoa física, o art. 55 da Lei do Inquilinato determina que devem ser aplicadas as regras válidas para a locação não residencial.
O que se percebe é que a Lei do Inquilinato pretendeu estabelecer o benefício da isenção da multa contratual em uma hipótese específica: o locatário que foi compulsoriamente transferido, por determinação do seu empregador, para prestar serviços em localidade diversa e distante do imóvel locado, estará liberado do pagamento da multa contratual, desde que promova a notificação do locador (ou da imobiliária) com antecedência de 30 dias.
A intenção do legislador foi proteger o locatário (que já está compelido a mudar de residência por ter sido transferido para trabalhar em outro local), beneficiando-o com a isenção da multa contratual que seria devida ao locador.
Na verdade, o propósito da norma legal é proteger o emprego, considerando que, havendo recusa à transferência do local de trabalho, o empregado certamente seria demitido ou sofreria outras represálias pela empresa.
Diante disso, os estudiosos da Lei do Inquilinato sempre consideraram que o benefício da isenção da multa contratual deve restringir-se apenas às locações residenciais, visando assegurar o emprego do inquilino e, por conseguinte, a fonte de renda familiar.
A jurisprudência também já consolidou o entendimento que o parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato é uma norma de aplicação restritiva, ou seja, a isenção da multa contratual deve ser concedida apenas quando restar plenamente configurada a hipótese legal específica.
O Superior Tribunal de Justiça proferiu julgamento em 04/10/2001, no Recurso Especial nº 77.457, confirmando a interpretação restritiva da norma legal.
E o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, ao decidir a Apelação Cível nº 1.0145.04.128899-7/001, em 21/09/2006, rejeitou a possibilidade de interpretação extensiva da norma legal, enfatizando, inclusive, que a multa contratual é normalmente devida ao locador quando a transferência decorre da iniciativa do locatário, considerando que, nesta hipótese, já estaria sendo beneficiado, atendendo aos seus próprios interesses, com a alteração do seu local de trabalho.
Sendo assim, quando a locação foi contratada com uma pessoa jurídica (empresa), não se pode pretender a obtenção do restritivo benefício da isenção da multa contratual, em virtude da eventual transferência da pessoa física que é o ocupante do imóvel (empregado, sócio, diretor, executivo, etc.) para prestar serviços em outra localidade, até mesmo porque esta decisão serve para atender exclusivamente aos interesses empresariais. Neste caso, caberá à locatária arcar com a multa contratual ou solicitar ao locador (ou à imobiliária) uma autorização para que o imóvel possa ser ocupado por outro empregado, sócio, diretor, executivo, etc.

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